FAQs
Hier erhalten sie Antworten zu vielen Themen rund um das Stockwerkeigentum.​

Was versteht man unter Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum stellt eine besondere Form des Eigentums dar, die aus dem Miteigentum hervorgegangen ist. Die Begründung von Stockwerkeigentum ist ausschließlich an Grundstücken möglich. Es handelt sich hierbei um Miteigentum, das mit einem Sonderrecht (Nutzungsrecht) an einem exakt definierten Teil des Gebäudes verbunden ist. Gegenstand dieses Sonderrechts kann eine abgeschlossene Wohnung oder andere Räume sein, welche über einen eigenen Zugang verfügen. Grundsätzlich sind der Boden des Grundstücks, Bauteile, die zur statischen Struktur und Stabilität des Gebäudes beitragen, sowie die äußere Gestaltung und das Erscheinungsbild der Fassade nicht Bestandteil des Sonderrechts.

Was versteht man unter Sonderrecht?

Sonderrecht ist ein Begriff zur Abgrenzung im Stockwerkeigentum. Grundsätzlich sind bestimmte Teile eines Gebäudes "sonderrechtsfähig", wenn diese in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Das Sonderrecht an Ihrer Stockwerkeinheit gewährt Ihnen eine privilegierte Stellung, ähnlich der eines Alleineigentümers. Innerhalb Ihrer Stockwerkeinheit haben Sie einen großen Gestaltungsspielraum; Sie dürfen die Wohnung innen ausbauen, nutzen, umbauen oder vermieten, wie Sie es für richtig halten. Weiterhin ist es möglich, dass einer Stockwerkeinheit zusätzlich separate Nebenräume im Sonderrecht zugeordnet sind, etwa ein ein Kellerabteil oder ein Bastelraum. Aus praktischen Gründen werden oft auch Loggien, Veranden oder Balkone zu Sonderrecht erklärt. Diese Gebäudeteile sind zwar nicht vollständig abgeschlossen, bilden jedoch mit der zugehörigen Wohnung eine Einheit. Die genaue Abgrenzung der Teile im Sonderrecht geht aus der Begründungserklärung hervor, die bei der Aufteilung der Gesamtliegenschaft in Stockwerkeigentum erstellt wird. Die Unterlagen dazu und Auskünfte erhalten Sie beim Grundbuchamt. Bestimmungen zur Aufteilung finden sich häufig auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Nicht zum Sonderrecht gehören die gemeinschaftlichen Teile wie der Boden, auf dem das Grundstück steht, sowie das Fundament, das Dach und tragende Mauern.

Wer ist beim Verkauf seiner Stockwerkeinheit berechtigt, die Einlagen im Erneuerungsfonds zu beanspruchen? 

Der Erneuerungsfonds ist Gemeinschaftsvermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft entscheidet über Anlage und Verwendung der Gelder. Einzelne Eigentümer haben keinen Anspruch auf Rückerstattung ihrer Einlage, auch nicht bei Verkauf ihres Anteils.

Welche Mehrheitsverhältnisse sind erforderlich, um Beschlüsse in der Eigentümerversammlung zu fassen?

Einfache Mehrheit: Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer bei der Versammlung (also nicht die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer).
Qualifizierte Mehrheit: Mehrheit der bei der Versammlung anwesenden Eigentümer, die gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten repräsentieren.
Einstimmigkeit: Zustimmung aller Stockwerkeigentümer

Was sind zwingend gemeinschaftliche Teile?

Gemäss Art. 712b Abs. 2 ZGB dürfen bestimmte Bereiche nicht Gegenstand eines Sonderrechts sein. Dazu zählen insbesondere die Bodenfläche des Grundstücks, zwingende Teile der Konstruktion und Gestaltung des Gebäudes sowie Einrichtungen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen. Gemeinschaftliche Bereiche entstehen durch das Fehlen der oben genannten Voraussetzungen (Abgeschlossenheit / eigener Zugang). Dazu gehören beispielsweise Parkplätze, Terrassen und teilweise Fenster.

Was versteht man unter der Begründung des Stockwerkeigentums?

Stockwerkeigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Damit dieser Eintrag vorgenommen werden kann, braucht es zunächst einen Rechtsgrund (Begründungsakt).
Für jede Stockwerkeinheit wird im Grundbuch ein eigenes Blatt angelegt. Durch dieses eigene Grundbuchblatt wird die Selbständigkeit jeder Stockwerkeinheit besonders hervorgehoben.
Der Begründungsakt ist ein Vertrag zwischen den Miteigentümern des aufzuteilenden Grundstücks. In diesem Vertrag werden die folgende Punkte geregelt werden:
der Wille der Vertragschliessenden, Stockwerkeigentum zu begründen
die Abgrenzung zwischen den einzelnen Stockwerkeinheiten (ev. Aufteilungsplan)
die Wertquoten: Die Wertquoten bestimmen die Beteiligung der einzelnen Stockwerkeigentümer am Gesamten, sowohl hinsichtlich der Rechte als auch der Pflichten. Sie werden in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben und entsprechen den Miteigentumsanteilen. 

Wie werden Wertquoten bestimmt?

Die Wertquoten müssen bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt werden. Sie werden in der Regel in Hundertstel- oder Tausendstelanteilen am Gesamtgrundstück angegeben. Gesetzliche Vorschriften zur Berechnung der Wertquoten existieren nicht. Häufig werden die Grundfläche, der Grundriss, die Lage und Ausrichtung der Räume sowie das Stockwerk der Wohnung als Grundlage für die Berechnung verwendet. Die Wertquote gibt an, wie hoch der Anteil einer einzelnen Stockwerkeinheit am Gesamtwert der Liegenschaft ist. Sie ist nicht identisch mit dem Kaufpreis.

Was ist das Reglement?

Das Reglement ist für Stockwerkeigentümer eines der wichtigsten Dokumente. Darin ist festgelegt, welche Mehrheiten beispielsweise bei Versammlungen der Stockwerkeigentümer gelten. Es regelt die Kostenverteilung von Unterhalt oder Sanierung sowie Rechte und Pflichten in der alltäglichen Nutzung, wie etwa im Garten. Im Reglement sind verschiedene Vorschriften und Regeln aufgeführt, zum Beispiel ob die Bewohner Hunde halten dürfen oder nicht und Einschränkungen der Nutzung, wie ausschließlich als Wohnung oder Gewerberaum.

Welche Mehrheit ist für Zirkularbeschlüsse erforderlich?

Zirkularbeschlüsse erfordern Einstimmigkeit, also alle Eigentümer.